BĐS: Nhà đất loại nào cũng thừa thãi

Ông Richard Leech - Giám đốc điều hành của Công ty TNHH CB Richard Ellis (CBRE) cho rằng, nếu như 9 năm trước đây, nhìn vào thị trường BĐS thấy phân khúc, loại hình nào cũng thiếu sản phẩm, thì nay sau 9 năm, tất cả đều thừa. Vấn đề làm sao để thu hút khách hàng, lấp đầy nguồn cung mới này chính là mối quan tâm hàng đầu của các chủ đầu tư bây giờ.

Hãng tư vấn tiếp thị BĐS này ghi nhận đến thời điểm hiện tại, tổng số căn hộ đã được chào bán trên thị trường Hà Nội ở mức trên 107.000 căn. Trong đó, nguồn cung trong cả năm 2011 là 25.000 căn. 3 tháng đầu năm 2012, nguồn cung chào bán mới khá dè dặt và hạn chế, chỉ đạt 1.100 căn.

Đây là con số rất nhỏ bé so với cùng kỳ các năm trước, song cũng góp phần làm tăng thêm tình trạng dư cung của thị trường. Bởi lẽ trong một báo cáo hồi tháng 1/2012, CBRE đã đề cập, tỷ lệ bán thành công ngày càng giảm dần hoàn toàn chẳng thấm tháp gì với hàng chục nghìn căn hộ tồn đọng tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Chỉ riêng quý IV/2011, số căn hộ chưa bán được đã lên tới trên 18.000 căn.

Nếu như năm 2010, tỷ lệ bán của các phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân luôn đạt tỷ lệ rất tốt, từ khoảng 60-100%, tính trung bình, mức tiêu thụ đạt 76% trên tổng nguồn cung, thì sang năm 2011, tỷ lệ bán của các phân khúc chỉ còn dao động ở biên độ từ 20-65%, tính trung bình, mức tiêu thụ chỉ đạt 44% trên tổng cung. Thậm chí những tháng cuối năm 2011, đầu 2012, tỷ lệ bán một số phân khúc được ghi nhận chỉ còn vài phần trăm.

Theo kế hoạch đã đăng ký của các chủ đầu tư, dự kiến năm 2012, số lượng căn hộ đưa ra thị trường năm nay sẽ vào khoảng 20.000 căn. Tuy nhiên, với thực tế sức mua ảm đạm như hiện nay, chắc chắn chủ đầu tư nhiều phân khúc sẽ vẫn chờ đợi và quan sát, không dám ra hàng. Vì thế theo CBRE, nguồn cung chào bán mới có thể điều chỉnh giảm.

Trong khi đó loại hình căn hộ dịch vụ, dành cho người nước ngoài thuê tại Hà Nội cũng vắng khách liên miên. Với tổng cung hiện tại đang là 2.750 căn hộ nhưng tỷ lệ trống vẫn đạt khoảng 29%, tức có gần 800 căn hộ chưa có khách thuê.

Các dự án mới đưa vào hoạt động thuộc khu vực phía Tây thành phố như Grand Plaza với 180 căn, công suất phòng đạt thấp hơn mức trung bình hiện tại là dưới 20%; Keangnam Landmark 72 mới có 30 khách hàng thuê đầu tiên trong tổng số 378 căn hộ dịch vụ đưa ra từ tháng 1/2012 (công suất phòng 10%)

Mảng văn phòng cho thuê tại Hà Nội quý I/2012 hiếm hoi chứng kiến gần như không có nguồn cung mới. Với tổng diện tích cho thuê thực là trên 800.000m2 tại 119 tòa nhà thuộc các phân hạng khác nhau, tỷ lệ trống bình quân có thể chiếm khoảng 30% thị trường. Giá thuê tiếp tục giảm sút, trung bình ở mức 500.000 đồng/m2/tháng.

Tương tự, thị trường mặt bằng bán lẻ các tháng đầu năm cũng không có nguồn cung mới. Nguồn cung thực vẫn duy trì ở mức trên 246.000m2. Tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường là 13,2%, trong đó riêng mặt bằng bán lẻ tại khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ trống lên đến khoảng 15%.

4 mảng chính của thị trường BĐS Hà Nội đều trong cảnh bội thực nguồn cung, khan hiếm khách mua/thuê. Lý do của tình trạng trên đan xen các yếu tố chủ quan và khách quan, từ vĩ mô đến vi mô. Khách quan do kinh tế gặp nhiều khó khăn, đình đốn, nguồn vốn cho BĐS bị siết chặt dẫn đến nhu cầu tiêu dùng, mua sắm các tài sản có giá trị giảm sút.

Số lượng doanh nghiệp giải thể tăng mạnh, kéo theo nhu cầu thuê BĐS làm văn phòng tuột dốc; người có nhu cầu về nhà ở vẫn khó tiếp cận do giá còn cao và tâm lý chờ đợi giá giảm sâu thêm…

Ngoài ra, còn phải kể đến những nhân tố chủ quan như sự phát triển ồ ạt, thiếu chiến lược của các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành mặt sàn bán lẻ hiện đại, dẫn tới nhiều trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ mọc ra ồ ạt nhưng không thể thu hút khách đến mua sắm, khách kinh doanh cũng phải nản chí rời bỏ, đóng cửa hàng. 

Nguồn Yahoo